GGi Logo  
         
   
       
 
 
 
 
 
Cанкт-Петербург,
наб. реки Смоленки, д. 33, литера А,
ТБК «На реке Смоленке», офис 4.78, тел.: (812) 327 72 26
+7-921-786-84-86
office@clc-spb.ru
 
 

Последствия эпидемии COVID-19 и объявления нерабочих дней в РФ с 30 марта по 3 апреля 2020 года в сфере правового регулирования недвижимости и строительства

В соответствии с Указом Президента РФ от 25.03.2020 №206 с 30 марта по 3 апреля 2020 г. установлены нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы. В то же время нерабочие дни не устанавливаются, в частности, для работников непрерывно действующих организаций, а также организаций, выполняющих неотложные работы в условиях чрезвычайных обстоятельств, в иных случаях, ставящих под угрозу жизнь или нормальные жизненные условия населения.

Письмом Минтруда от 26.03.2020 № 14-4/10/П-2696 данные положения Указа Президента РФ были конкретизированы: работать продолжают непрерывно действующие организации, в которых невозможна приостановка деятельности по производственно-техническим условиям, строительные организации, приостановка деятельности которых создаст угрозу безопасности, здоровью и жизни людей, а также организации, осуществляющие неотложные ремонтные и погрузочно-разгрузочные работы.

Таким образом, критерием для определения того, какие строительные организации вправе осуществлять свою деятельность в наступившие нерабочие дни, являются характер и технические особенности их производственной деятельности, связь с общественной безопасностью и неотложность выполняемых работ, обусловленная, в частности, риском повреждения или разрушения объекта недвижимости либо необходимостью предотвращения аварийной ситуации.

Объявление нерабочих дней стало причиной и для продления сроков предоставления застройщиками отчётности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Письмом Минстроя России от 26.03.2020 № 11565-ВЯ/07 срок предоставления отчётности за IV квартал 2019 года продлён до 15 апреля 2020 года. При этом отчётность за I квартал 2020 года предоставляется в обычный срок – до 30 апреля 2020 года.

Правительство РФ отреагировало на вызванные эпидемией COVID-19 спад деловой активности и снижение доходов предпринимателей-арендаторов федерального имущества, поручив Росимуществу заключать с субъектами малого и среднего предпринимательства дополнительные соглашения к договорам аренды федерального имущества, предусматривающие отсрочку (рассрочку) уплаты арендной платы за 2020 год на один год (распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р). Такое соглашение должно заключаться в течение 3 рабочих дней со дня обращения предпринимателя и предусматривать уплату арендной платы равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон. Росимущество также обязано уведомить предпринимателей о возможности заключения такого дополнительного соглашения.

Ещё одним актуальным вопросом в сфере правового регулирования недвижимого имущества в связи с эпидемией является наличие правовых оснований считать COVID-19 обстоятельством непреодолимой силы, освобождающим от ответственности за неисполнение гражданско-правовых обязательств (п.3 ст.401 Гражданского кодекса РФ) и/или существенным изменением обстоятельств (ст.451 Гражданского кодекса РФ), являющимся основанием для изменения или расторжения договора. Этот вопрос наиболее значим для арендаторов недвижимого имущества, доход которых уменьшился в связи с ограничениями либо прекращением их деятельности, вызванными эпидемией.

Исходя из установленного законом определения обстоятельств непреодолимой силы (чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства), эпидемию COVID-19 можно квалифицировать как обстоятельство непреодолимой силы. Однако следует иметь в виду, что наличие такого обстоятельства освобождает лицо лишь от ответственности за нарушение обязательства (то есть, например, от уплаты неустойки за несвоевременное внесение арендной платы); обязанность по уплате арендной платы сохраняется неизменной.

Арендатор вправе инициировать переговоры с арендодателем о снижении (рассрочки, реструктуризации и т.п.) арендной платы в связи с эпидемией, а в случае неудачи в переговорах – обратиться в суд с иском об изменении условий договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. В силу п.1 ст.451 Гражданского кодекса РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Однако при этом следует учитывать сложившуюся на данный момент судебно-арбитражную практику, не слишком благоприятную для лиц, пострадавших от экономических пертурбаций. Так, суды не считают существенным изменением обстоятельств ухудшение рыночной конъюнктуры, изменение рыночной стоимости арендуемых помещений или рост инфляции. В то же время нельзя исключать, что суды, рассматривая споры, вызванные эпидемией COVID-19, проявят больше снисхождения к предпринимателям, принявшим на себя её последствия.

Помимо сказанного, арендаторы недвижимого имущества вправе поставить перед арендодателем вопрос о прекращении обязательства по уплате арендной платы в ситуации, когда они лишены возможности пользоваться арендуемыми объектами по не зависящим от них причинам (например, когда арендодатель прекращает доступ к помещениям в связи с закрытием объекта на основании предписания государственного органа (статьи 416, 417 Гражданского кодекса РФ) на период отсутствия доступа к арендуемым объектам. Существующая судебно-арбитражная практика даёт основания рассчитывать на то, что арендодателю будет отказано в иске о взыскании арендной платы за такой период.

Андрей Сыса
руководитель практики недвижимости и строительства «CLC»  

 
   
© CLC, 2009. Все права защищены.
Rambler's Top100  
 
Данный ресурс и информация размещенная на нем защищены законами об авторских правах РФ и международными соглашениями.
Незаконное воспроизведение или распространение графической, текстовой информации или ее части влечет гражданскую и уголовную ответственность