GGi Logo  
         
   
       
 
 
 
 
 
Cанкт-Петербург,
наб. реки Смоленки, д. 33, литера А,
ТБК «На реке Смоленке», офис 4.78, тел.: (812) 327 72 26
 
 

Андрей Сыса, руководитель практики недвижимости и строительства CLC, с обзором закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ ​об отсрочке арендных платежей: 

 

1 апреля 2020 года был опубликован и вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Он содержит очень важные положения, регулирующие вопросы сроков внесения арендной платы за пользование недвижимым имуществом в связи с эпидемией COVID-19.

Статья 19 данного закона устанавливает, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключённых до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в течение 30 дней со дня обращения арендатора объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.  Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ. Закон также устанавливает, что размер арендной платы по таким договорам аренды может быть изменён по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. Кроме того, арендаторам недвижимого имущества предоставлено право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

Приведённая норма закона означает, что:

- обязанность предоставить арендаторам рассрочку по уплате арендной платы возникла у всех арендодателей недвижимого имущества, относящегося ко всем формам собственности – государственной, муниципальной и частной;

- в случае отказа или уклонения арендодателя от заключения дополнительного соглашения к договору аренды об отсрочке арендной платы за 2020 год арендатор вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о понуждении арендодателя к заключению такого дополнительного соглашения;

- арендатор также вправе требовать от арендодателя, в том числе и в судебном порядке снижения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования недвижимого имущества (закрытие торговых центров, бизнес-центров на карантин по поводу COVID-19). При этом обязанность арендатора по уплате арендной платы, пусть и в уменьшенном размере, не отменяется.

Постановление Правительства РФ о сроках и условиях предоставления отсрочки уплаты арендной платы по состоянию на 2 апреля 2020 года не принято, в связи с чем нельзя оценить, на какие сроки и прочие условия отсрочки вправе рассчитывать арендаторы.

К сожалению, вновь принятый закон не позволяет сделать вывод о том, как соотносятся права арендаторов на отсрочку и на снижение арендной платы. Иными словами, непонятно, как поступать в ситуации, когда арендатор потребует одновременно и отсрочки, и снижения арендной платы. Ответ на этот вопрос должны дать подзаконные акты (в первую очередь –постановление Правительства РФ о сроках и условиях предоставления отсрочки уплаты арендной платы) и судебная практика.

Стоит отметить, что сложившаяся судебная практика и ранее признавала право арендатора не просто платить меньше, а совсем не вносить арендную плату за периоды, когда он по независящим от него причинам (действия арендодателя, запретительные меры государственных органов) не имел возможности пользоваться арендуемым имуществом. Поэтому указанное выше положение закона о снижении арендной платы может иметь значение лишь для снижения арендной платы за иные периоды 2020 года, когда запретительные меры не действовали.

Таким образом, действительные экономические и правовые последствия введения статьи 19  Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» станут понятны лишь в ходе формирования судебно-арбитражной практики её применения.

 
   
© CLC, 2009. Все права защищены.
Rambler's Top100  
 
Данный ресурс и информация размещенная на нем защищены законами об авторских правах РФ и международными соглашениями.
Незаконное воспроизведение или распространение графической, текстовой информации или ее части влечет гражданскую и уголовную ответственность